Daně: Do základu daně z nabytí nemovitostí nelze započítávat DPH

Nejvyšší správní soud ve svém nedávném rozsudku (č. j. 4 Afs 88/2017-35) odmítl dosavadní praxi finanční správy, kdy správce daně při vyměřování daně z nabytí nemovitostí vycházel ze sjednané ceny včetně DPH. Pakliže jste odvedli daň stanovenou z kupní ceny včetně DPH, můžete mít nárok na vrácení přeplatku.

Spor o stanovení základu daně z nabytí nemovitostí, je-li poplatníkem daně převodce, který je plátcem DPH

Finanční správa doposud zastávala názor, že podle § 13 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí se „sjednanou cenou“ (základem daně) pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí „úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci včetně DPH.“ Při výpočtu daně z nabytí nemovitostí tak finanční úřady vycházely z celkové kupní ceny včetně DPH. Takový postup však nyní odmítl Nejvyšší správní soud.

Argumentace finanční správy

Finanční úřad (resp. Odvolací finanční ředitelství) vycházelo z důvodové zprávy k § 13 zákonného opatření, dle níž „sjednaná cena je celkovou cenou včetně daně z přidané hodnoty“. K tomuto názoru se přiklonil i Krajský soud v Českých Budějovicích a žalobu obce Střelské Hoštice, která praxi finanční správy napadla u soudu, zamítl. Obec však podala kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu, který jí dal nakonec zapravdu.

Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu

Nejvyšší správní soud se ve svém rozhodnutí opřel mimo jiné o nález Ústavního soudu ze dne 3. 4. 2003, sp. zn. IV. ÚS 500/01, dle nějž „(j)e-li jednoznačně poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce a předmětem daně je úplatný převod nemovitostí a úmyslem zákonodárce je zatížení hodnoty převáděné nemovitosti, tedy převodcem dosažený finanční výnos z prodeje nemovitosti, příp. dosažitelný finanční výnos, je-li dohodnutá cena nižší než zjištěná, pak musí být ocenění vztaženo ke konkrétní převáděné nemovitosti, která je ve vlastnictví toho, kdo je poplatníkem daně, a musí být i při tomto ohodnocení nemovitostí vzat v úvahu právní stav nemovitosti u převodce, nikoli nabyvatele“.

Podle Nejvyššího správního soudu nelze za součást finančního výnosu ve smyslu shora uvedeném považovat DPH, které bylo součástí kupní ceny nemovitosti. Hodnota DPH totiž není součástí finančního výnosu plátce. Pakliže tedy v daném případě připadají v úvahu dva výklady zákonného opatření, je nutné dát přednost „tomu z nich, který je ve prospěch soukromé osoby, a to přesto, že se v daném případě nepochybně jedná o výklad jdoucí proti základním strukturálním principům a ekonomickým funkcím daně z přidané hodnoty a stěžovatel neodůvodněně zvýhodňují oproti jiným plátcům DPH.“ (srov. např. 7 Afs 54/2006-155) DPH proto nelze zahrnout do základu daně z nabytí nemovitých věcí.

Vrácení daně (?)

V případě již ukončených daňových řízeních, u nichž dosud neuplynula lhůta pro stanovení daně, může poplatník podat dodatečné daňové přiznání a zažádat o vrácení přeplatku na dani. U dosud neukončených řízení správce daně vyměří daň podle citovaného rozsudku. (srov. Tisková zpráva ze dne 24. 11. 2017 dostupná zde.)

Stanovení daně v případech, kdy je poplatníkem nabyvatel

Dle tiskové zprávy „(p)ravidlo, že do základu daně z nabytí nemovitých věcí se nezahrnuje DPH, bude Finanční správa nově aplikovat nejen na případy, kdy je poplatníkem daně převodce (nejčastěji prodávající), ale i na případy, kdy je poplatníkem daně nabyvatel (nejčastěji kupující).“

Pomoc při vrácení přeplatku daně

Nevíte-li si rady, jak postupovat, aby Vám daň byla vrácena, kontaktujte nás na telefonní čísle 777 499 343, e-mailem (kancelar@danielgrimm.cz) nebo prostřednictvím kontaktního formuláře.

V Ostravě dne 29. 12. 2017

Mgr. Daniel Grimm, advokát